【研究报告内容摘要】
一手房:成交环比增速-7.05%,同比增速 9.68%(按面积) 本周中泰跟踪的 40个大中城市一手房合计成交面积 493.40万方,环 比增速-7.05%,同比增速 9.68%。其中,一线、二线、三线城市一手 房成交面积环比增速分别为-20.25%, -8.72%, 6.90%;同比增速分 别为 7.22%, 31.87%, -18.42%。 二手房:成交环比增速-22.46%,同比增速 61.02%(按面积) 本周中泰跟踪的 14个大中城市二手房合计成交面积 104.51万方,环 比增速-22.46%,同比增速 61.02%。其中,一线、二线、三线城市 二手房成交面积环比增速分别为-18.09%, -26.29%, -13.24%;同 比增速分别为 106.75%, 52.35%, -15.51%。 库存:可售面积环比增速 2.53%(按面积) 本周中泰跟踪的 15个大中城市住宅可售面积合计 6012.82万方,环 比增速 2.53%,去化周期 33.08周。其中,一线、二线、三线住宅可 售面积环比增速为-1.59%, -2.92%, 133.36%。一线、二线、三线 去化周期分别为 45.51周, 24.92周, 29.11周。 10个重点城市推盘分析(数据来源:中指) 根据中指监测数据,(12月 23日至 12月 29日)重点城市共开盘 93个项目,合计推出房源 19235套,其中一线城市开盘 2849套、占 比 14.81%;开盘项目平均去化率达到 70%,其中二线城市平均去化 率为 70%。 投资建议: 本周,我们高频跟踪的 40大中城市一手房成交环比增速- 7.05%,同比增速 9.68%;二手房成交环比增速-22.46%,同比增速 61.02%,市场成交量同比上升; 重点城市去化率为 70%, 与上周持 平。 政策方面,我们认为未来房地产政策的主要特点是“稳”字当头以及 各地政府“灵活掌控”,从行动上看, 央行 1月 6日起下调准备金率 0.5个百分点;同时近期多地也积极落实房地产调控任务, 广州要求 普通宅地需配建不少于总建面 10%人才公寓和公租房, 东莞出台人才 安居办法等都是政策在边际改善的表现;从目的上看,“稳房价、稳 地价、稳预期”不是要打压行业,而是要落实长效管理调控机制,促 进房地产市场平稳健康发展。未来各地政府将“灵活掌控”,在尽可 能完成经济增长目标的前提下,同时兼顾环保、降杠杆、保就业和抑 制资产泡沫,寻求动态平衡,这意味着未来地方政府在房地产政策的 把握上有更多的自主权。在“扶贫”、“保就业”为先,政府财政压 力加剧的背景下,部分城市的房地产政策将会有边际松动,“因城施 策”将会延续,但仍然不会出现过去所见的大幅放松。 行业配置方面,我们坚持此前强调的在四季度超配地产的观点,主要楷体 逻辑有以下 4点: 政策(估值)底部:当前房价地价趋稳,基本面下 行,融资超预期持续收紧,政策调控目的达到,进一步收紧意义不大。 宽货币:目前行业虽然受到窗口指导,但整体或多或少也能收益于已 经开始的货币宽松周期,降准降息带来利好的方向不变。业绩确定性: 我们测算重点房企全年业绩增速中位数为 27%左右,在当前全球经济 或进入衰退期,市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价,地 产股业绩确定性优势凸显。 2019年重点房企平均估值为 7.1, 2020年估值切换后仅为 5.7。高分红:地产行业放慢扩张主动降杠杆后, 整体开始提高分红,目前重点房企股息率平均为 3.6%,同样在全球降 息背景下凸显价值。 配置建议:看好 beta 修复基础上的 alpha 个股。首先当前板块具备 估值提升机遇:政策(调控和融资)边际改善带来的估值修复;年末 释放业绩带来的估值切换。其次个股方面,结构分化加速:由融资- 拿地-利润、管理-效率-费用、品牌-产品-溢价等多维度传导分化,在 行业下行期尤其明显,类似制造业产能出清,行业集中度继续提升, 龙头利润改善明显的逻辑。最后从择时角度看:历次周期中,市场底 领先政策底,政策底部领先基本面底(销售反弹),现在政策正在改 善,观望时间过长,或错失最佳投资时机。 推荐受益于集中度持续提升,在行业下行期存大量整合机遇的行业龙 头:万科、保利、融创中国;及致力于降杠杆、提分红、优化内控的 成长一线:华夏幸福、旭辉控股集团。 风险提示: 房地产行业调控政策超预期波动以及资金面宽松不及预期。
